Chapitre 4 : Diagnostic et Audit Préliminaire des Bâtiments Administratifs

Diagnostic et Audit Préliminaire des Bâtiments Administratifs : Poser les Fondations d’une GTB Efficace

Avant de déployer une Gestion Technique des Bâtiments (GTB), il est crucial de réaliser un diagnostic et un audit préliminaires approfondis de l’état du bâtiment administratif. Cette phase initiale est essentielle pour comprendre les spécificités du bâtiment, identifier ses points faibles, définir des objectifs clairs et établir une stratégie GTB adaptée et efficace. Un diagnostic bien mené est le socle sur lequel repose le succès de l’implémentation de la GTB.

Méthodologie pour Réaliser un Diagnostic Initial de l’État Technique du Bâtiment

Le diagnostic initial vise à dresser un portrait précis de l’état technique actuel du bâtiment administratif. Il s’agit d’une investigation méthodique qui peut se dérouler selon les étapes suivantes :

1. Définition du Périmètre du Diagnostic :

   • Identifier les zones concernées : L’audit porte-t-il sur l’ensemble du bâtiment ou sur des zones spécifiques (bureaux, locaux techniques, etc.) ?
   • Préciser les équipements techniques à auditer : CVC (Chauffage, Ventilation, Climatisation), éclairage, électricité, sécurité incendie, ascenseurs, etc. Il est important de définir clairement le champ d’application du diagnostic.

2. Collecte d’Informations Préliminaires :

   • Récupérer les plans du bâtiment : Plans architecturaux, plans des réseaux techniques (électricité, chauffage, ventilation, plomberie), schémas des installations existantes. Ces documents sont essentiels pour comprendre la configuration du bâtiment et l’implantation des équipements.
   • Rassembler les historiques de maintenance : Rapports d’interventions, contrats de maintenance, carnets de suivi des équipements. Ces documents fournissent des informations précieuses sur la fiabilité des équipements, les problèmes récurrents et les coûts de maintenance passés.
   • Analyser les consommations énergétiques passées : Factures d’énergie (électricité, gaz, fioul, réseau de chaleur), données de comptage énergétique existantes. Ces données permettent d’établir une base de référence pour évaluer la performance énergétique actuelle du bâtiment et mesurer les gains potentiels grâce à la GTB.
   • Recueillir les informations sur l’occupation du bâtiment : Nombre d’occupants par zone, horaires d’occupation, variations saisonnières de l’occupation. Ces informations sont importantes pour dimensionner correctement les équipements et optimiser leur fonctionnement en fonction des besoins réels.
   • Consulter les réglementations applicables : Identifier les normes et réglementations en vigueur pour le type de bâtiment administratif concerné (RT 2012, RE 2020, normes de sécurité, normes d’accessibilité, etc.).

3. Inspection Visuelle et Technique sur Site :

   • Visite approfondie du bâtiment : Parcourir l’ensemble des zones définies dans le périmètre du diagnostic.
   • État des équipements techniques : Évaluer visuellement l’état des équipements (âge, usure, corrosion, conformité, etc.). Prendre des notes détaillées et des photographies.
   • Fonctionnement des équipements : Observer le fonctionnement des équipements en conditions réelles (démarrage, arrêt, régulation, bruits anormaux, etc.). Réaliser des tests simples si possible.
   • Relevés sur site : Mesurer les températures ambiantes dans différentes zones, vérifier l’éclairage, évaluer la qualité de l’air perçue, identifier les zones de confort thermique insatisfaisant.
   • Inventaire exhaustif des équipements techniques : Répertorier tous les équipements pertinents (type, marque, modèle, puissance, date d’installation, etc.).

4. Entretiens avec les Parties Prenantes :

   • Responsables techniques et services techniques : Discuter des problématiques techniques rencontrées, des points faibles perçus, des priorités en matière d’amélioration. Recueillir leur expérience et leur connaissance du bâtiment.
   • Facility Managers : Comprendre leurs objectifs en matière de gestion du bâtiment, leurs attentes vis-à-vis de la GTB, les contraintes budgétaires et organisationnelles.
   • Occupants (représentants du personnel, sondages anonymes) : Recueillir leurs retours sur le confort, les éventuels problèmes perçus (froid, chaud, éclairage insuffisant, bruit), leurs suggestions d’amélioration.
   • Direction : Comprendre les objectifs stratégiques de l’entreprise liés au bâtiment (réduction des coûts, amélioration du confort, engagement développement durable), les attentes vis-à-vis de la GTB en termes de retour sur investissement.

Audit Énergétique : Identification des Points Faibles et des Axes d’Amélioration

L’audit énergétique est une composante essentielle du diagnostic préliminaire. Il se concentre spécifiquement sur l’analyse des consommations énergétiques du bâtiment et l’identification des gisements d’économies d’énergie. Il permet de :

• Analyser les factures énergétiques : Décomposer les consommations par type d’énergie (électricité, gaz, etc.) et par poste (chauffage, éclairage, climatisation, usages spécifiques). Identifier les périodes de fortes consommations et les éventuelles anomalies.
• Réaliser un bilan thermique du bâtiment : Évaluer l’isolation de l’enveloppe (murs, toiture, fenêtres, planchers), identifier les ponts thermiques, estimer les déperditions thermiques. Des outils comme la thermographie infrarouge peuvent être utilisés pour visualiser les zones de déperdition.
• Analyser les systèmes de CVC et d’éclairage : Évaluer le rendement des équipements, leur dimensionnement par rapport aux besoins, leur système de régulation et de contrôle. Identifier les équipements obsolètes ou énergivores.
• Identifier les usages énergétiques spécifiques : Analyser les consommations liées aux équipements informatiques, aux serveurs, aux équipements de restauration, etc.
• Comparer les consommations du bâtiment à des références : Comparer les consommations du bâtiment avec des valeurs de référence pour des bâtiments similaires (type, taille, localisation géographique). Évaluer l’écart et identifier le potentiel d’amélioration.
• Identifier les axes d’amélioration énergétique : Proposer des mesures d’amélioration classées par ordre de priorité et en fonction de leur potentiel d’économies d’énergie :
  • Amélioration de l’isolation thermique
  • Remplacement des menuiseries
  • Optimisation des systèmes de CVC et d’éclairage (remplacement par des équipements plus performants, installation de systèmes de régulation et de programmation, utilisation de sources d’énergie renouvelables)
  • Réduction des consommations liées aux usages spécifiques
  • Mise en place d’une GTB pour un pilotage fin et optimisé des équipements.

Collecte de Données Techniques : Plans, Historiques de Maintenance, Consommations Énergétiques, etc.

La collecte exhaustive de données techniques est une étape cruciale du diagnostic. Il est important de centraliser et d’organiser toutes les informations recueillies. Les types de données à collecter comprennent :

• Données descriptives du bâtiment :
  • Adresse, localisation géographique
  • Année de construction, historique des rénovations
  • Surface totale, surface par zone
  • Nombre d’étages, configuration des espaces
  • Type de construction (matériaux, isolation)
  • Orientation, exposition au soleil
• Données sur les équipements techniques :
  • Inventaire détaillé de tous les équipements (CVC, éclairage, électricité, sécurité incendie, ascenseurs, etc.)
  • Marque, modèle, référence, année de fabrication
  • Puissance, caractéristiques techniques
  • Localisation, zone desservie
  • État apparent, date de dernière maintenance
• Données de consommation énergétique :
  • Factures d’énergie sur les dernières années (électricité, gaz, etc.)
  • Données de comptage énergétique existantes (si disponibles)
  • Répartition des consommations par poste (chauffage, éclairage, etc.) si possible
  • Évolution des consommations au fil du temps
• Données de maintenance :
  • Historique des interventions de maintenance (nature des interventions, dates, coûts)
  • Contrats de maintenance en cours
  • Rapports d’incidents et de pannes
  • Planning de maintenance préventive
• Données réglementaires :
  • Normes et réglementations applicables au bâtiment
  • Diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.)
  • Contraintes spécifiques liées à la localisation du bâtiment (zonage urbain, servitudes, etc.)
• Données sur l’occupation et l’usage du bâtiment :
  • Nombre d’occupants par zone, horaires d’occupation
  • Types d’activités exercées dans le bâtiment
  • Besoins spécifiques des occupants (confort, éclairage, équipements spécifiques)
• Plans et schémas :
  • Plans architecturaux du bâtiment
  • Plans des réseaux techniques (électricité, CVC, plomberie, etc.)
  • Schémas de principe des installations

Ces données peuvent être organisées et stockées de manière structurée, par exemple dans une base de données ou un tableur, afin de faciliter leur analyse et leur exploitation ultérieure.

Établissement d’un État des Lieux pour Définir une Stratégie GTB Adaptée

L’ensemble des informations collectées lors du diagnostic et de l’audit préliminaires permet d’établir un état des lieux précis et complet du bâtiment administratif. Cet état des lieux servira de base pour :

• Identifier les priorités d’action : Définir les domaines où la GTB peut apporter le plus de valeur ajoutée (économies d’énergie, amélioration du confort, optimisation de la maintenance, sécurité, etc.).
• Définir les objectifs spécifiques de la GTB : Quantifier les objectifs visés (réduction de la consommation énergétique de X%, amélioration du confort dans certaines zones, diminution des coûts de maintenance de Y%, etc.). Ces objectifs doivent être SMART (Spécifiques, Mesurables, Atteignables, Réalistes et Temporellement définis).
• Déterminer les fonctionnalités GTB nécessaires : Choisir les modules et les fonctionnalités de la GTB les plus adaptés aux besoins et aux objectifs identifiés (gestion du CVC, gestion de l’éclairage, comptage énergétique, gestion des alarmes techniques, supervision, reporting, etc.).
• Choisir le type de système GTB : Opter pour une architecture GTB centralisée ou distribuée, un système ouvert ou propriétaire, une solution locale ou hébergée dans le cloud, en fonction des besoins, du budget et des infrastructures existantes.
• Établir un budget prévisionnel : Estimer les coûts d’investissement (matériel, installation, configuration, formation) et les coûts d’exploitation (maintenance, licences, etc.) de la GTB.
• Planifier la mise en œuvre de la GTB : Définir un calendrier de déploiement, les étapes clés, les responsabilités des différents acteurs, les phases de test et de mise en service.

L’état des lieux et la stratégie GTB qui en découle doivent être documentés et partagés avec toutes les parties prenantes pour assurer une compréhension commune des objectifs et des actions à mener. Ce document de référence servira de feuille de route pour le projet GTB et permettra de suivre son avancement et d’évaluer son succès.

En conclusion, le diagnostic et l’audit préliminaires sont des étapes indispensables pour garantir la pertinence et l’efficacité d’une GTB dans un bâtiment administratif. Ils permettent de partir d’une base solide, de définir une stratégie adaptée et de maximiser les bénéfices de la GTB pour l’entreprise.