Chapitre 7 : Gestion des Installations de Plomberie et Sanitaires

Gestion des Installations de Plomberie et Sanitaires : Maîtrise de la Consommation, Sécurité et Durabilité avec la GTB

La gestion des installations de plomberie et sanitaires est un volet souvent sous-estimé mais essentiel de la Gestion Technique des Bâtiments (GTB) dans les entreprises administratives. Ces installations, bien que moins énergivores que le CVC ou l’éclairage, ont un impact direct sur le confort des occupants, la consommation de ressources précieuses (l’eau) et la prévention des risques sanitaires. Une GTB performante permet d’optimiser la maintenance, de garantir la qualité de l’eau, de réduire la consommation et de gérer efficacement les évacuations, contribuant ainsi à des bâtiments plus durables et plus sains.

Maintenance Préventive des Installations de Plomberie : Contrôle des Fuites, Détartrage, etc.

La maintenance préventive est cruciale pour assurer la pérennité et le bon fonctionnement des installations de plomberie, et pour éviter des problèmes coûteux et perturbateurs à long terme. La GTB facilite et optimise cette maintenance préventive en permettant :

• La planification et le suivi des opérations de maintenance :

  • Établissement d’un calendrier de maintenance préventive basé sur les recommandations des fabricants, les retours d’expérience et les échéances réglementaires (le cas échéant). Ce calendrier peut inclure des actions périodiques telles que le contrôle des fuites, le détartrage des équipements, la vérification des organes de sécurité, la purge des circuits, etc.
  • Gestion informatisée du planning de maintenance au sein de la GTB, avec alertes et rappels pour les équipes techniques.
  • Enregistrement des gammes de maintenance et des procédures à suivre pour chaque type d’opération.
  • Suivi de l’historique des opérations de maintenance réalisées, des dates d’intervention, des équipes intervenantes et des résultats des contrôles.

• La détection précoce des fuites et des anomalies :

  • Installation de compteurs d’eau connectés et de débitmètres sur les circuits principaux et secondaires du bâtiment. La GTB collecte et analyse les données de consommation en temps réel, permettant de détecter des consommations anormales ou des variations soudaines qui pourraient signaler une fuite.
  • Mise en place d’alarmes et d’alertes en cas de détection de consommations d’eau anormalement élevées, de débits anormaux ou de variations de pression suspectes. Ces alertes peuvent être envoyées aux équipes techniques par email, SMS ou via l’interface de la GTB.
  • Intégration de capteurs de présence d’eau dans les zones sensibles (locaux techniques, sanitaires, sous-sols) pour détecter les fuites même mineures et intervenir rapidement avant que les dégâts ne s’aggravent.

• Le pilotage des opérations de détartrage et de nettoyage :

  • Suivi du temps de fonctionnement des équipements (chauffe-eau, ballons d’eau chaude, circuits de distribution d’eau chaude sanitaire) qui sont sujets à l’entartrage.
  • Planification automatique des opérations de détartrage en fonction du temps de fonctionnement, de la dureté de l’eau locale et des préconisations des fabricants.
  • Enregistrement des opérations de détartrage réalisées et des produits utilisés pour assurer un suivi précis et respecter les consignes sanitaires.
  • Possibilité de piloter à distance certains équipements (robinets de purge, vannes de by-pass) pour faciliter les opérations de maintenance et les tests.

Gestion de la Qualité de l’Eau et Prévention des Risques Sanitaires (Légionellose, etc.)

La qualité de l’eau sanitaire est un enjeu majeur dans les bâtiments administratifs, tant pour le confort des occupants que pour la prévention des risques sanitaires, notamment la légionellose. La GTB peut contribuer significativement à la gestion de la qualité de l’eau et à la prévention des risques :

• Surveillance des paramètres de qualité de l’eau :

  • Intégration de sondes et de capteurs connectés pour mesurer en continu les paramètres clés de la qualité de l’eau :
    • Température de l’eau chaude sanitaire (ECS) : Le maintien de l’ECS à une température supérieure à 60°C au départ de la production et à plus de 50°C au point de puisage est crucial pour limiter le développement de la légionelle. La GTB peut surveiller en temps réel les températures et alerter en cas de non-conformité.
    • pH, Chlore résiduel, Turbidité : Ces paramètres sont importants pour contrôler la qualité physico-chimique de l’eau et l’efficacité des traitements (désinfection). Des sondes connectées peuvent transmettre ces données à la GTB.
    • Autres paramètres spécifiques selon les besoins et les réglementations locales.
  • Enregistrement et archivage des données de qualité de l’eau pour un suivi historique et une traçabilité des mesures.
  • Alarmes et alertes en cas de dépassement des seuils de qualité définis par les normes sanitaires.

• Pilotage des traitements de l’eau :

  • Gestion des systèmes de traitement de l’eau (adoucisseurs, filtres, désinfection UV, chloration, etc.) en fonction des données de qualité de l’eau mesurées.
  • Optimisation des dosages des produits de traitement (chlore, biocides) pour garantir une désinfection efficace tout en minimisant l’impact environnemental et les coûts.
  • Programmation des cycles de désinfection thermique (chocs thermiques) pour lutter contre la légionelle dans les réseaux d’ECS. La GTB peut automatiser ces cycles et en assurer le suivi.
  • Enregistrement des paramètres de fonctionnement des systèmes de traitement (débits, pressions, dosages, durées de cycles) pour un suivi précis et une traçabilité des opérations.

• Gestion des purges et des circuits de recirculation :

  • Programmation des purges périodiques des points bas des réseaux d’eau pour éliminer les boues, les dépôts et les zones de stagnation favorisant le développement bactérien.
  • Optimisation du fonctionnement des circuits de recirculation d’ECS pour maintenir la température de l’eau chaude dans tout le réseau et éviter les zones froides propices à la légionelle.
  • Surveillance du bon fonctionnement des pompes de recirculation et détection des anomalies (arrêts, débits insuffisants).

• Information et sensibilisation des occupants :

  • Affichage des informations sur la qualité de l’eau et les mesures de prévention mises en œuvre grâce à la GTB.
  • Communication en cas d’alerte ou de problème lié à la qualité de l’eau.
  • Intégration de modules d’information dans l’interface de la GTB accessibles aux occupants pour les sensibiliser aux bonnes pratiques en matière d’utilisation de l’eau.

Optimisation de la Consommation d’Eau : Équipements Économes, Récupération des Eaux de Pluie

La maîtrise de la consommation d’eau est un enjeu environnemental et économique important pour les entreprises administratives. La GTB peut jouer un rôle clé dans l’optimisation de la consommation d’eau en encourageant l’utilisation d’équipements économes et en pilotant des systèmes de récupération d’eau :

• Pilotage des équipements sanitaires économes :

  • Robinetterie thermostatique et temporisée : Installation de robinets thermostatiques pour réguler la température de l’eau chaude et de robinets temporisés ou électroniques à détection de présence pour limiter le gaspillage d’eau. La GTB peut collecter des données sur l’utilisation de ces équipements et alerter en cas de dysfonctionnement.
  • Chasses d’eau à double débit ou à déclenchement interrompable : Permettent de choisir le volume d’eau utilisé pour la chasse d’eau en fonction des besoins.
  • Urinaires sans eau ou à très faible consommation : Alternatives aux urinoirs classiques consommant beaucoup d’eau.

• Détection et localisation des fuites : (déjà évoqué précédemment) La détection rapide des fuites grâce à la GTB permet de limiter considérablement le gaspillage d’eau.

• Gestion des systèmes de récupération des eaux de pluie :

  • Suivi des niveaux des cuves de récupération d’eau de pluie grâce à des sondes connectées.
  • Pilotage des pompes de relevage pour l’alimentation des usages non potables (arrosage des espaces verts, nettoyage extérieur, chasses d’eau des WC, etc.) à partir des eaux de pluie récupérées.
  • Gestion du complément d’eau de ville en cas de manque d’eau de pluie dans les cuves. La GTB peut optimiser le recours à l’eau de ville pour minimiser la consommation globale.
  • Mesure des volumes d’eau de pluie récupérés et utilisés pour évaluer l’efficacité du système et quantifier les économies d’eau réalisées.
  • Gestion des systèmes de filtration et de traitement des eaux de pluie récupérées si nécessaire (notamment pour une utilisation dans les chasses d’eau).

• Sensibilisation à la consommation d’eau :

  • Affichage des consommations d’eau en temps réel dans les zones de passage ou sur des écrans interactifs.
  • Mise à disposition de rapports de consommation d’eau par zone, par usage ou par période pour identifier les postes de consommation les plus importants et sensibiliser les occupants.
  • Intégration de modules de formation et d’information sur les bonnes pratiques pour économiser l’eau dans l’interface de la GTB.

Gestion des Évacuations et du Traitement des Eaux Usées

La gestion des évacuations et du traitement des eaux usées est également un aspect important de la gestion durable des bâtiments administratifs, bien que la GTB ait un rôle plus indirect dans ce domaine. Cependant, elle peut contribuer à :

• Surveillance des réseaux d’évacuation :

  • Intégration de capteurs de niveau dans les regards de visite et les canalisations principales pour détecter les engorgements et les obstructions.
  • Alarmes et alertes en cas de remontée de niveau anormale ou de détection de problèmes dans les réseaux d’évacuation.
  • Visualisation de l’état des réseaux d’évacuation sur des schémas synoptiques dans l’interface de la GTB.

• Optimisation du fonctionnement des stations de relevage :

  • Pilotage des pompes de relevage des eaux usées en fonction des niveaux dans les bassins de réception et des débits d’évacuation.
  • Surveillance des paramètres de fonctionnement des pompes (courant, tension, temps de fonctionnement) et détection des anomalies (surconsommation, blocages).
  • Gestion de la maintenance préventive des stations de relevage (graissage, vérification des organes de sécurité).

• Suivi du fonctionnement des systèmes de traitement des eaux usées (si présents sur site) :

  • Surveillance des paramètres de fonctionnement des stations d’épuration compactes ou des filtres plantés (débits, niveaux, paramètres physico-chimiques).
  • Alarmes et alertes en cas de dysfonctionnement des systèmes de traitement.
  • Enregistrement des données de fonctionnement pour le suivi et l’optimisation des performances des systèmes de traitement.

En conclusion, la gestion des installations de plomberie et sanitaires via la GTB est essentielle pour garantir la durabilité, la sécurité sanitaire et l’efficacité des bâtiments administratifs. En optimisant la maintenance, en assurant la qualité de l’eau, en réduisant la consommation et en gérant les évacuations, la GTB contribue à créer des environnements de travail plus confortables, plus sains et plus respectueux de l’environnement.